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Ville Urbanisme Maroc

Urbanisme opérationnel

15 Mars 2006, 08:46am

Publié par Mohammed EL MALTI

Urbanisme opérationnel

De la représentation de la ville à la ville réelle

    L’urbanisme prévisionnel planifie l’espace pour des utilisateurs virtuels, pour un citoyen théorique, sur la base d’un profil socio-économique prédéterminé et de projections de développement. À l’inverse, l’urbanisme opérationnel s’adresse à des opérateurs économiques et des citoyens réels et concerne souvent des espaces et des formes urbains constitués.

    Les grandes villes marocaines ont atteint un niveau de saturation qui rend difficile sinon impossible leur évolution dans le cadre de l’urbanisme prévisionnel, souvent en opposition au vécu urbain, parfois de façon antagonique. Elles ont besoin d’un urbanisme basé sur des approches pragmatiques et réalistes.
Parmi ces approches alternatives, la rénovation, la réhabilitation, le renouvellement urbains sont des outils plus à même de mettre à niveau et reconstruire la ville, et les grandes opérations d’urbanisme pour créer de nouveaux centres urbains ou renforcer des centres existants.

    L’urbanisme opérationnel requiert la maîtrise du foncier et du financement, ainsi qu’un cadre institutionnel et réglementaire.
    Au plan institutionnel, il n’existe de fait aucun organe de coordination et de mise en oeuvre des projections des documents d’urbanisme ni au niveau local ni au niveau central. Le dispositif mis en place par la loi 12/90 relative à l’urbanisme, attribuant à l’État le rôle de concepteur qui établi ces documents et à la collectivité locale le rôle d’opérateur qui doit veiller à leur mise en oeuvre, a montré ses limites, ses dysfonctionnements et ses incohérences.

    Au plan du financement, les collectivités locales et les pouvoirs publics n’ont jamais été à même de prendre en charge à eux seuls le coût de l’urbanisation. À l’échelle de l’ensemble du territoire national, la moyenne de réalisation des prévisions des documents d’urbanisme arrive difficilement à atteindre un taux de 30 %.

    Au plan foncier, la complexité des procédures d’expropriation, l’absence d’une politique foncière urbaine et d’une loi d’orientation foncière, rendent quasi impossible la maîtrise d’ouvrage urbaine et par conséquent la maîtrise du processus et du coût de l’urbanisation.

    Au plan réglementaire, en dehors des lotissements et des groupements d’habitations3, les outils actuels sont totalement inadaptés à l’urbanisme opérationnel. Il n’en existe aucun qui permette la mise en œuvre de projets urbain financés, qui définisse un cadre de concertation et de partenariat, qui précise des modes et des formes de financement et qui assure la maîtrise foncière.

    L’urbanisme opérationnel peut prendre corps sous la forme d’un aménagement concerté qui est une procédure, largement expérimentée notamment en France, permettant aux pouvoirs publics de réaliser des opérations d’aménagement urbain.

    Trois idées directrices sont à la base de ces opérations : l’édiction de règles d’urbanisme particulières, l’engagement de l’État et des collectivités locales concernées à réaliser les équipements publics, l’établissement de rapports contractuels entre les pouvoirs publics et l’aménageur (public ou privé) dans le cadre de sociétés d’économie mixte chargées d’acquérir le terrain, de l’équiper et de le commercialiser. C’est un urbanisme avec une très forte implication de l’État.

    Il peut également prendre d’autres formes ou l’État jouerait plutôt un rôle d’incitateur et de facilitateur à travers les immatriculations groupées nécessaires pour la sécurisation de l’opération d’aménagement, le remembrement urbain garantissant la viabilité des opérations d’aménagement, l’incitation à la constitution d’associations syndicales de propriétaires urbains pour mutualiser les moyens financiers et fonciers et le partenariat avec le secteur privé3 pour le consolider et le professionnaliser.

    Il y a lieu de prévoir également des mesures incitatives destinées à encourager les opérations de renouvellement, réhabilitation et requalification. Cela pourrait se faire à partir de la délimitation de zones pour lesquelles seraient édictés des règlements d’urbanisme et des dispositions fiscales particulières. Ces zones seraient considérées comme des territoires de projet pour encourager l’investissement particulièrement dans les secteurs de l’immobilier, du commerce, des services les plus créateurs d’emplois.

    Du fait de sa nouveauté, cette démarche nécessite un cadre institutionnel public au Maroc, d’une part pour engager des opérations pilotes et initier un savoir faire destiné à asseoir la démarche et à ouvrir la voie aux opérateurs privés, et d’autre part pour prendre en charge un certain nombre d’opérations qui relèvent de l’action publique notamment les opérations à caractère social.

    Elle nécessite également un levier financier permanent qui permette d’intervenir dans les secteurs sociaux défavorisés et dans des opérations publiques ou à caractère public. Il pourrait prendre la forme d’un Fond de Mise à Niveau Urbaine, à l’instar du Fond de Solidarité Habitat (FSH).


   

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