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Ville Urbanisme Maroc

Le vertige des chiffres: réalité ou fuite en avant

5 Mai 2007, 09:45am

Publié par Mohammed EL MALTI

Les nouvelles zones d'urbanisation:
Quelques réflexions sur la politique urbaine au Maroc.

    o L'annonce a été faite récemment sur les chaînes de télévision marocaines de l'ouverture à l'urbanisation de 169 zones réparties sur cent villes, correspondant à une superficie globale de 50 000 hectares. Ceci équivaut à la création de l'équivalent de cinquante villes de 100 000 à 150 000 habitants, c'est-à-dire pouvant accommoder un total de 5 à 7,5 millions, avec une faible hypothèse de calcul basée sur une densité de 100 à 150 habitants à l'hectare. Si l'on ajoute à cela l'ensemble des zones ouvertes à l'urbanisation par les documents d'urbanisme (SDAU, PA et PDAR) ainsi que les zones urbaines nouvellement créées (Tamesna et Tamansourt) nous aurons ouvert aujourd'hui plus que ce que prévoit le SNAT sur une période de 25 ans. Cette annonce a été faite à grand tapage médiatique au nom du gouvernement et dans le cadre de la politique menée depuis cinq ans dans l'espoir d'alléger la pression foncière sur les projets de développement en général et sur la production de logements en particulier.

        o Les intentions de cette politique sont louables, mais les chiffres donnent le vertige et révèlent son caractère pernicieux. D'une part au niveau de sa contribution, si ce n'est sa responsabilité entière, dans l'alimentation du processus spéculatif que connaissent aujourd'hui toutes les villes marocaines, contrairement à ce qui est annoncé dans la campagne publicitaire. Et d'autre part au niveau de son impact négatif sur le développement durable du pays du fait de la consommation abusive et injustifiée du patrimoine foncier, en particulier public, et du fait des problèmes et du coût économique, social et écologique qu'elle génère notamment en matière de gestion des services urbains (transports, assainissement et services divers).

        o Un observateur averti peut facilement constater la sous-exploitation manifeste du sol urbain existant et des zones déjà ouvertes à l'urbanisation dans la quasi-totalité des villes marocaines. Ceci, dû en grande partie à des choix d'urbanisations d'opportunités, ne peut s'expliquer que par la recherche de solutions de facilité, à court terme, au grave problème de l'habitat au Maroc. Nous assistons ainsi à un étalement incontrôlé des tâches urbaines, souvent en contradiction avec les documents d'urbanisme, produisant des "non-villes", des "villes salami", pour emprunter un terme médical qui désigne un des ulcères d'estomac le plus difficile à guérir.
    Cet urbanisme donne une impression permanente de villes inachevées, souvent au détriment des terres à très fort potentiel agricole et des massifs forestier qui n'arrivent pas à résister à la pression de cette forme d'urbanisation combinée aux effets de la sécheresse. Il compromet l'urbanité et la qualité de vie dans les villes du Maroc et entame durablement la compétitivité de ses grandes agglomérations.
    C'est un urbanisme à crédit aux frais des collectivités locales, qui lègue une très lourde facture aux générations futures. Il produit une forme d'urbanisation anormale de densification urbaine de la périphérie vers le centre alors que dans toute l'histoire des villes, la densification commence du centre vers la périphérie.
    Les rares exceptions, qui ne sont certainement pas des exemples à suivre, ont conduit à des situations de tensions urbaines et sociales qui perdurent jusqu'à présent. C'est notamment le cas des banlieues françaises que les autorités sont aujourd'hui en train de repenser suite aux derniers soulèvements qui ont enflammé les "cités".

        o La politique foncière et urbaine menée actuellement alimente un processus de consolidation artificielle et successive des courbes iso prix des terrains, qui fait la joie des spéculateurs fonciers. Elle crée une surenchère foncière et une pénurie artificielle qui rend aujourd'hui de plus en plus difficile l'accès à la propriété pour de larges couches sociales. Elle entretient une bulle spéculative et ralentit considérablement le rythme de développement du secteur de l'immobilier en premier lieu, mais également, chose plus grave, celui des secteurs productifs et notamment l'industrie et le tourisme.
    Pour pallier cela et répondre à la très forte demande actuelle, l'Etat se trouve obligé de puiser dans ces réserves foncières stratégiques. Il aggrave ainsi le cercle vicieux de la spéculation, compromet durablement la solution des problèmes qu'il veut pallier et rend quasiment obsolètes certains outils récemment mis en place, notamment les fonds de financement (FOGARIM, etc.) dont les seuils sont sans commune mesure avec le niveau d'inflation sans précédent du secteur de l'immobilier et du foncier .

           o Le sol n'est pas une marchandise. Son prix n'obéit pas mécaniquement à la règle de l'offre et de la demande comme semble le penser les responsables en charge de l'urbanisme. Il obéit à des règles totalement différentes de celles de l'immobilier, mais sur lequel le poids est déterminant. Ce n'est pas en distribuant des terrains à grands bras et en ouvrant des zones tout azimut à l'urbanisation, comme le fait l'Etat actuellement, qu'on peut espérer alléger ce poids. Paradoxalement, ce faisant, il entretient une pénurie artificielle, une sorte de panique foncière avec tous les effets pervers que cela peut avoir sur l'immobilier. La maîtrise du prix du sol a plus besoin de la mise en place d'outils institutionnels, légaux et fiscaux de régulation que de dumping foncier.


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